Com a disponibilidade e variedade de crédito imobiliário e ainda a diversidade de imóveis na planta, principalmente em relação aos preços, o consumidor mais afoito pode, em vez de conquistar o grande sonho da casa própria, viver um terrível pesadelo. A prova disso está no aumento do número de reclamações contra construtoras junto ao Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).
De acordo com o Ibedec, em 2010, 13% das reclamações registradas diziam respeito ao atraso da obra em empreendimentos imobiliários. Este número saltou para 27 % no ano seguinte e para 37 em 2012, o que significa alta de 120%, em comparação ao mesmo período de 2010.
Diante deste cenário, o Ibedec alerta os consumidores: Depois do casamento, a compra do imóvel próprio é o segundo ato civil mais importante na vida do brasileiro. O problema é que, com o acesso ao crédito cada vez mais fácil e rápido, as pessoas visitam os empreendimentos imobiliários e já saem de lá com o contrato assinado, sem submetê-lo à análise de um advogado, o que é imprescindível.
Para ajudar o consumidor a viver o sonho da casa própria, sem dores de cabeça, o Ibedec destaca alguns dos exemplos mais comuns de problemas nas compras:
Para ajudar o consumidor a viver o sonho da casa própria, sem dores de cabeça, o Ibedec destaca alguns dos exemplos mais comuns de problemas nas compras:
1) Problemas nos contratos:
- Cobrança indevida de juros e correção monetária: Durante a construção, o reajuste das parcelas só pode ser pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Após a entrega do imóvel, a correção pode ser feita por índice inflacionário (Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC -, Índice Geral de Preços do Mercado – IGPM -, entre outros) e os juros podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês.
- Juros capitalizados: A forma de cálculo dos juros nas parcelas deve ser simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago pelo consumidor em mais de 20% sobre o preço final do imóvel.
- Venda casada: Obrigar o consumidor a comprar o mobiliário interno ou acessórios de uma empresa previamente escolhidos é ilegal.
- Cláusula mandado: Obrigar o consumidor a outorgar procuração para a construtora representá-lo, junto à instituição de condomínio ou mediante contratação de outros serviços também é ilegal.
- Falta de memorial de incorporação: É o documento que prevê todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula, antes da venda dos imóveis. Sua falta implica em multa de 50% do valor pago em favor dos consumidores.
- Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassá-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;
- Atraso na entrega dos imóveis: O prazo estabelecido em contrato não pode ser excedido, sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas de carência de 60 a 180 dias são comuns nos contratos, porém, são ilegais, já que não há direito de o consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo, sem penalidades.
- Juros capitalizados: A forma de cálculo dos juros nas parcelas deve ser simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago pelo consumidor em mais de 20% sobre o preço final do imóvel.
- Venda casada: Obrigar o consumidor a comprar o mobiliário interno ou acessórios de uma empresa previamente escolhidos é ilegal.
- Cláusula mandado: Obrigar o consumidor a outorgar procuração para a construtora representá-lo, junto à instituição de condomínio ou mediante contratação de outros serviços também é ilegal.
- Falta de memorial de incorporação: É o documento que prevê todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula, antes da venda dos imóveis. Sua falta implica em multa de 50% do valor pago em favor dos consumidores.
- Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassá-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;
- Atraso na entrega dos imóveis: O prazo estabelecido em contrato não pode ser excedido, sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas de carência de 60 a 180 dias são comuns nos contratos, porém, são ilegais, já que não há direito de o consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo, sem penalidades.
2) Problemas internos dos imóveis:
- Rachaduras: São trincas que podem ter origem no reboco ou na própria estrutura do prédio;
- Infiltrações: Geralmente decorrem de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou até mesmo da incorreta aplicação de materiais na pintura;
- Vazamento acústico: O problema ocorre quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários;
- Altura do pé direito: Existe uma altura mínima estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal;
- Aplicação de material diverso do previsto em memorial descritivo: O problema pode surgir quando azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento são de marcas diferentes daquilo que está no memorial descritivo (projeto da obra) ou até mesmo de qualidade inferior;
- Falhas de impermeabilização: Aparecem em áreas sujeitas ao contato externo com água, aplicação incorreta ou não aplicação do impermeabilizante, que pode gerar infiltrações. Com o passar do tempo, o problema pode comprometer a segurança da obra;
- Nivelamento do piso: A falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de água em pontos indevidos, causando infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos imóveis vizinhos;
- Invasão do espaço aéreo: Pode ocorrer quando a construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não está prevista no memorial descritivo da obra;
- Metragem: Embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados. Por isso, qualquer diferença caracteriza “vício” e pode ser objeto de indenização.
- Mal cheiro: O problema pode surgir a partir de tubulações hidráulicas mal instaladas ou mal dimensionadas para o prédio.
- Rachaduras: São trincas que podem ter origem no reboco ou na própria estrutura do prédio;
- Infiltrações: Geralmente decorrem de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou até mesmo da incorreta aplicação de materiais na pintura;
- Vazamento acústico: O problema ocorre quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários;
- Altura do pé direito: Existe uma altura mínima estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal;
- Aplicação de material diverso do previsto em memorial descritivo: O problema pode surgir quando azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento são de marcas diferentes daquilo que está no memorial descritivo (projeto da obra) ou até mesmo de qualidade inferior;
- Falhas de impermeabilização: Aparecem em áreas sujeitas ao contato externo com água, aplicação incorreta ou não aplicação do impermeabilizante, que pode gerar infiltrações. Com o passar do tempo, o problema pode comprometer a segurança da obra;
- Nivelamento do piso: A falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de água em pontos indevidos, causando infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos imóveis vizinhos;
- Invasão do espaço aéreo: Pode ocorrer quando a construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não está prevista no memorial descritivo da obra;
- Metragem: Embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados. Por isso, qualquer diferença caracteriza “vício” e pode ser objeto de indenização.
- Mal cheiro: O problema pode surgir a partir de tubulações hidráulicas mal instaladas ou mal dimensionadas para o prédio.
3) Problemas das áreas comuns:
- Insuficiência de elevadores: Existe uma norma para o cálculo da quantidade de elevadores necessários para atender aos moradores. Muitas vezes, essa “regra” não é respeitada, gerando transtornos aos moradores, principalmente em horários de pico;
- Fluxo de garagem: O fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como nos locais de entrada e saída, tem de obedecer a normas técnicas que permitam seu uso com conforto;
- Tamanho das garagens: Também há normas para o tamanho mínimo das garagens, bem como para seu acesso, que devem ser respeitadas na construção;
- Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: Os equipamentos de lazer - como balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, entre outros - devem respeitar a normas de segurança, de modo que sua utilização não seja prejudicial à saúde ou à vida das pessoas;
- Existência dos itens de lazer prometidos: Quadras poliesportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira, cobertura coletiva, entre outros, devem existir no imóvel, quando constam no memorial descritivo da obra;
- Instalações adequadas para funcionários: Existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários;
- Aplicação de materiais diversos nas áreas comuns: Pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitados, conforme informações do memorial descritivo. Caso não sejam obedecidos, estarão em desacordo com a lei;
- Escoamento de águas pluviais: O prédio deve dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes para o escoamento de água das chuvas, até mesmo em caso de tempestades.
- Insuficiência de elevadores: Existe uma norma para o cálculo da quantidade de elevadores necessários para atender aos moradores. Muitas vezes, essa “regra” não é respeitada, gerando transtornos aos moradores, principalmente em horários de pico;
- Fluxo de garagem: O fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como nos locais de entrada e saída, tem de obedecer a normas técnicas que permitam seu uso com conforto;
- Tamanho das garagens: Também há normas para o tamanho mínimo das garagens, bem como para seu acesso, que devem ser respeitadas na construção;
- Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: Os equipamentos de lazer - como balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, entre outros - devem respeitar a normas de segurança, de modo que sua utilização não seja prejudicial à saúde ou à vida das pessoas;
- Existência dos itens de lazer prometidos: Quadras poliesportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira, cobertura coletiva, entre outros, devem existir no imóvel, quando constam no memorial descritivo da obra;
- Instalações adequadas para funcionários: Existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários;
- Aplicação de materiais diversos nas áreas comuns: Pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitados, conforme informações do memorial descritivo. Caso não sejam obedecidos, estarão em desacordo com a lei;
- Escoamento de águas pluviais: O prédio deve dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes para o escoamento de água das chuvas, até mesmo em caso de tempestades.
4) Prazos para reclamação:
Os vícios mencionados anteriormente podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para aqueles que só aparecem com o tempo, o prazo de garantia é de 90 dias, após a constatação. Já para aqueles problemas de fácil identificação, o prazo de garantia também é de 90 dias, mas a contar da data de entrega do imóvel.
Os vícios mencionados anteriormente podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para aqueles que só aparecem com o tempo, o prazo de garantia é de 90 dias, após a constatação. Já para aqueles problemas de fácil identificação, o prazo de garantia também é de 90 dias, mas a contar da data de entrega do imóvel.
Nestes casos, o Código de Defesa do Consumidor assegura os seguintes direitos:
- O consumidor pode pedir a rescisão contratual ou solicitar a reparação de todos os problemas em 30 dias;
- Ainda pode solicitar um abatimento no preço do imóvel.
A partir da escolha de qualquer uma destas opções, o consumidor ainda tem até cinco anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no Código de Defesa do Consumidor. Apesar dos prazos mencionados anteriormente, o Ibedec ressalta que a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança é de 10 anos, para imóveis entregues após 11 de janeiro de 2003 e de 20 anos, para imóveis entregues antes desta data, conforme entendimento do STJ.
- Ainda pode solicitar um abatimento no preço do imóvel.
A partir da escolha de qualquer uma destas opções, o consumidor ainda tem até cinco anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no Código de Defesa do Consumidor. Apesar dos prazos mencionados anteriormente, o Ibedec ressalta que a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança é de 10 anos, para imóveis entregues após 11 de janeiro de 2003 e de 20 anos, para imóveis entregues antes desta data, conforme entendimento do STJ.
Cartilha orienta consumidores
O Ibedec disponibiliza, gratuitamente, em sua sede, uma Cartilha do Consumidor - Edição Especial Construtoras, bem como por meio do site www.ibedec.org.br. No conteúdo deste material são abordados os temas acima, entre outros, que são importantes para que consumidor não tenha problemas na hora de adquirir seu imóvel de uma construtora.
A cartilha é atual com o momento em que vive o País, onde há elevação constante no volume de crédito e na quantidade de transações imobiliárias que estão sendo realizadas, resultado de um aquecimento no setor de construção civil.
Para quem vai comprar um imóvel, a cartilha traz dicas para que a pessoa possa traçar um autoperfil de sua capacidade econômica para compra do imóvel, ensinando também como escolher a construtora e o imóvel adequado às necessidades de cada família, além de listar quais os documentos necessários para o fechamento do negócio.
Para quem já comprou um imóvel de construtora e está enfrentando algum tipo de problema quanto ao imóvel ou ao contrato de compra e venda, a cartilha também lista uma série de situações e como enfrentá-las. Por exemplo: quais os direitos do comprador em casos de entrega de um imóvel com atraso; prazo de garantia do imóvel; imóvel com infiltrações ou rachaduras; rescisão de contrato; entre outros.
A cartilha é atual com o momento em que vive o País, onde há elevação constante no volume de crédito e na quantidade de transações imobiliárias que estão sendo realizadas, resultado de um aquecimento no setor de construção civil.
Para quem vai comprar um imóvel, a cartilha traz dicas para que a pessoa possa traçar um autoperfil de sua capacidade econômica para compra do imóvel, ensinando também como escolher a construtora e o imóvel adequado às necessidades de cada família, além de listar quais os documentos necessários para o fechamento do negócio.
Para quem já comprou um imóvel de construtora e está enfrentando algum tipo de problema quanto ao imóvel ou ao contrato de compra e venda, a cartilha também lista uma série de situações e como enfrentá-las. Por exemplo: quais os direitos do comprador em casos de entrega de um imóvel com atraso; prazo de garantia do imóvel; imóvel com infiltrações ou rachaduras; rescisão de contrato; entre outros.
Convocação para ações coletivas:
O Ibedec convoca todos os consumidores, que tenham problemas de atraso na entrega dos imóveis, de vícios nos contratos ou nos imóveis, a entrar em contato para promover ações coletivas ou individuais.
Vale ressaltar que as ações coletivas são um tipo de processo em que um grupo de consumidores, lesado por uma empresa, entra com uma única ação por meio do Ibedec, para questionar os problemas ou cobrar as indenizações cabíveis. Para tanto, basta que os consumidores reúnam documentos e provas dos fatos e se associem ao Instituto.
A ação coletiva goza de isenção de custas e colabora com a celeridade do Poder Judiciário, pois uma única ação pode representar 200, 300 proprietários de imóveis no mesmo prédio.
Vale ressaltar que as ações coletivas são um tipo de processo em que um grupo de consumidores, lesado por uma empresa, entra com uma única ação por meio do Ibedec, para questionar os problemas ou cobrar as indenizações cabíveis. Para tanto, basta que os consumidores reúnam documentos e provas dos fatos e se associem ao Instituto.
A ação coletiva goza de isenção de custas e colabora com a celeridade do Poder Judiciário, pois uma única ação pode representar 200, 300 proprietários de imóveis no mesmo prédio.
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