Um negócio tão arriscado quanto comum no mercado imobiliário é a venda de imóvel financiado por meio do chamado “contrato de gaveta” ou contrato de cessão de direitos e obrigações. Com ele, uma pessoa que adquiriu uma casa ou um apartamento, utilizando o financiamento habitacional, vende o bem, transferindo as parcelas a um terceiro, sem a participação do banco.
O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Maranhão (Ibedec-MA) explica que essa prática ganhou força, a partir de 14 de março de 1990.
Naquela época, foi criada uma restrição legal à transferência de imóveis financiados, onerando as transações com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e aprovação de crédito pelo banco.
Tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não teria valor jurídico perante o agente financeiro e/ou terceiros, segundo a legislação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Com o passar dos anos, os poderes Executivo e Legislativo reconheceram a prática do mercado e buscaram legalizar os contratos firmados, até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias (MPs), como as de nº. 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e, mais recentemente, pela Lei nº. 10.150/00.
O Ibedec alerta que “o contrato de gaveta é fonte certa de problemas para quem vende e para quem compra” e cita alguns exemplos: Uma pessoa que tenha financiado pelo SFH e transferido o imóvel por contrato de gaveta, quando quiser financiar outro imóvel pelo mesmo sistema, encontrará taxas de juros mais altas, terá problemas para cálculo da margem de renda disponível para o pagamento das prestações e poderá ter até o segundo financiamento negado.
Segundo o Ibedec, quando o cessionário ou “gaveteiro” atrasa pagamentos do financiamento, do condomínio ou do IPTU, para efeitos jurídicos, é o nome do titular que será negativado nos órgãos de restrição do crédito. “E o nome do titular será executado, judicialmente, pelas dívidas, o que lhe trará inúmeros prejuízos”, avisa.
Ainda de acordo com o Instituto, quando o titular do financiamento morre, o cessionário ou gaveteiro sempre vai encontrar problemas para quitar o imóvel e transferi-lo para si, porque é comum ter de abrir um inventário e/ou mesmo negociar algum pagamento para os herdeiros, para conseguir a liberação do imóvel mais rápida.
“Nos contratos mais antigos, pelos quais a prestação é vinculada ao reajuste da categoria profissional, é a categoria do titular que será levada em consideração nos reajustes, o que pode ser prejudicial ao gaveteiro”, ressalta.
Passar uma procuração do titular para o gaveteiro, com cláusulas como “isento de prestação de contas”, sem data de validade ou com possibilidade de cessão para terceiros, é certeza de prejuízo para o vendedor ou titular do financiamento. “Os negócios que se seguirão, daí para frente, não terão qualquer participação do titular, mas as responsabilidades e problemas lhe serão atribuídos no Judiciário”, destaca.
Finalmente o Ibedec assevera que “entre o vendedor e o comprador de um imóvel mediante contrato de gaveta, a validade do contrato é plena, mas, perante o banco, a validade normalmente é negada, pois ele não participou do contrato”.
