Contrato de Gaveta: um negócio arriscado em contratos de habitação

Um negócio tão arriscado quanto comum no mercado imobiliário é a venda de imóvel financiado por meio do chamado “contrato de gaveta” ou contrato de cessão de direitos e obrigações. Com ele, uma pessoa que adquiriu uma casa ou um apartamento, utilizando o financiamento habitacional, vende o bem, transferindo as parcelas a um terceiro, sem a participação do banco.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Maranhão (Ibedec-MA) explica que essa prática ganhou força, a partir de 14 de março de 1990. 

Naquela época, foi criada uma restrição legal à transferência de imóveis financiados, onerando as transações com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e aprovação de crédito pelo banco.

Tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não teria valor jurídico perante o agente financeiro e/ou terceiros, segundo a legislação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). 

Com o passar dos anos, os poderes Executivo e Legislativo reconheceram a prática do mercado e buscaram legalizar os contratos firmados, até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias (MPs), como as de nº. 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e, mais recentemente, pela Lei nº. 10.150/00.

O Ibedec alerta que “o contrato de gaveta é fonte certa de problemas para quem vende e para quem compra” e cita alguns exemplos: Uma pessoa que tenha financiado pelo SFH e transferido o imóvel por contrato de gaveta, quando quiser financiar outro imóvel pelo mesmo sistema, encontrará taxas de juros mais altas, terá problemas para cálculo da margem de renda disponível para o pagamento das prestações e poderá ter até o segundo financiamento negado.

Segundo o Ibedec, quando o cessionário ou “gaveteiro” atrasa pagamentos do financiamento, do condomínio ou do IPTU, para efeitos jurídicos, é o nome do titular que será negativado nos órgãos de restrição do crédito. “E o nome do titular será executado, judicialmente, pelas dívidas, o que lhe trará inúmeros prejuízos”, avisa.

Ainda de acordo com o Instituto, quando o titular do financiamento morre, o cessionário ou gaveteiro sempre vai encontrar problemas para quitar o imóvel e transferi-lo para si, porque é comum ter de abrir um inventário e/ou mesmo negociar algum pagamento para os herdeiros, para conseguir a liberação do imóvel mais rápida.

“Nos contratos mais antigos, pelos quais a prestação é vinculada ao reajuste da categoria profissional, é a categoria do titular que será levada em consideração nos reajustes, o que pode ser prejudicial ao gaveteiro”, ressalta.

Passar uma procuração do titular para o gaveteiro, com cláusulas como “isento de prestação de contas”, sem data de validade ou com possibilidade de cessão para terceiros, é certeza de prejuízo para o vendedor ou titular do financiamento. “Os negócios que se seguirão, daí para frente, não terão qualquer participação do titular, mas as responsabilidades e problemas lhe serão atribuídos no Judiciário”, destaca.

Finalmente o Ibedec assevera que “entre o vendedor e o comprador de um imóvel mediante contrato de gaveta, a validade do contrato é plena, mas, perante o banco, a validade normalmente é negada, pois ele não participou do contrato”.

Construtora indenizará cliente por atraso na entrega de imóvel

A empresa Canopus Construções Ltda terá que pagar indenização de R$ 15 mil, por danos morais, a uma assistente jurídica, compradora de imóvel não entregue no prazo contratual. A decisão é da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA), que rejeitou recurso da empresa contra a condenação.

A cliente ajuizou ação judicial informando que assinou contrato de promessa de compra e venda com a Canopus em 28 de junho de 2011, acordando a entrega do imóvel para o dia 28 de novembro do mesmo ano. Ela alegou que o não cumprimento do prazo pela empresa causou-lhe transtornos em razão de seu casamento e compra de móveis, tendo que ir morar e armazenar seus bens precariamente em casa de parentes.

A empresa alegou que não teria obrigação de indenizar pelo simples descumprimento do contrato, que teria sido provocado por uma greve dos trabalhadores da indústria da construção civil, ocorrida em junho de 2011, e pela escassez de mão de obra na cidade.

A sentença de origem determinou a entrega imediata do imóvel, mas entendeu inexistente o direito ao dano moral. O desembargador Kleber Costa Carvalho, que relatou o recurso da cliente, reformou a sentença e determinou o pagamento do dano moral, entendendo que a compradora não pode arcar com o ônus de não ter seu imóvel em tempo hábil, devendo a empresa arcar com esse risco inerente à sua atividade.

Para ele, o caso não provocou um mero desconforto ou aborrecimento à proprietária, pois restou frustrada a expectativa do casal, causando vários transtornos com a falta de domicílio certo. “O dano moral é a reação psicológica à agressão à dignidade da pessoa humana”, ressaltou.

TJ-MA

Projeto de Lei que beneficiará cidadãos com deficiência visual: Contas no Sistema Braile

O SENHOR PRESIDENTE DEPUTADO ARNALDO MELO – Deputado Alexandre Almeida.

O SENHOR DEPUTADO ALEXANDRE ALMEIDA (sem revisão do orador) – Senhor Presidente, senhoras deputadas, senhores deputados, senhoras e senhores que acompanham esta sessão e de forma muito especial eu cumprimento a imprensa que faz chegar à sociedade tudo que aqui nesta Casa acontece. Eu venho comunicar a esta Casa e mais do que comunicar pedir o apoio de todos os deputados para um projeto que já apresentei nesta Casa e que busca assegurar aos portadores de deficiência visual o direito de receber contas de água, energia elétrica e telefonia no Sistema Braille. 

Esse projeto ele foi motivado após uma reunião que tive no meu gabinete com a representante do IBEDEC do Estado do Maranhão, ou seja, do Instituto Brasileiro de Estudos e Defesas das Relações de Consumo no Maranhão, que busca construir ações sempre na proteção do consumidor. O consumidor que é reconhecidamente por todos os meios jurídicos e letras jurídicas como uma parte fragilizada na relação de consumo e mais do que isso, além de uma relação de consumo também, a garantias dos direitos indistintamente a todos os brasileiros e todos os maranhenses. Independentemente da sua cor, da sua raça, da sua deficiência, seja ela visual ou outra que possa, enfim, lhe colocar numa situação de depender de uma atenção devida. 

Nesse sentido, o projeto ele tem o objetivo de obrigar as concessionárias de serviço de energia elétrica, de água e telefonia fixa e móvel, que atuam no âmbito do Estado do Maranhão a disponibilizar a pessoas portadoras de deficiência visual, quando solicitado, boleto de cobrança confeccionado em Sistema Braille. Como medida de promover a acessibilidade e a dignidade humana, segundo já regulamenta o artigo 24 da Constituição Federal de 88, que aqui podemos repetir que diz. Compete a União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: Proteção e reintegração social das pessoas portadoras de deficiência.

Ou seja, é fato, notório que a emissão de cobranças de serviços de energia elétrica, água e telefonia assumem em caráter coletivo, eis que sua utilização por consumidores se dá diariamente. Não há de fugir a

regra. Todos os cidadãos em alguma medida levam a cabo o consumo dos serviços mencionados. Nesse sentido o Estado deve tratar a referida matéria, utilizando da prerrogativa de legislar em proteção

aos deficientes visuais. O código de defesa dos direitos do consumidor garante ao usuário o direito, a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com essa especificação correta de quantidade, características composição, qualidade de preço além da adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral. Neste naipe, os deficientes visuais na figura de consumidores ficam atualmente à deriva das informações que lhes são transmitidas, por cobrança que é tão somente invocada e compreendida no sentido visual. Sentido este que é próprio por uma escolha divina, dado a grande fatia da população, mas que lhes são subtraídos. Sabe-se que o Sistema Braille corresponde ao único método eficaz de comunicação inscrita para os indivíduos portadores desse tipo de deficiência. Sendo assim a urgência na celeridade de medidas que promovam essa acessibilidade desses portadores, valendo-se da linguagem do Braille, para que saibam seus gastos mensais nas contas de prestação o de serviços públicos, sem a necessidade de auxílio de terceiros. 

A salvaguarda deste direito é, assim, de interesse público e não pode descurar-se das regras que preservam os princípios da isonomia, transparência, publicidade e, sobretudo, harmonização nas relações de consumo. Esta inovação procedimental a ser semeada no Estado do Maranhão refletirá não só sobre os termos principiológicos do Código de Defesa do Consumidor, mas no outro lado, o imperativo de cidadania do qual todo brasileiro é dono. Questionamentos administrativos à eventual inabilitação dos deficientes visuais são diuturnamente desestimulados pelos fornecedores de serviços públicos. Restringi-los ou esquecê-los os tornaria, os portadores de deficiência visual, à mercê dos ditames da sociedade. 

Esse projeto, enfim, senhor presidente, trata de contemplar volumosamente a rejeitada parcela da população maranhense. Nesse sentido, quero reafirmar aqui o pedido que inicialmente fiz e pedir o empenho que já recebi. Na verdade, precisa então registrar da Comissão de Constituição e Justiça, na pessoa do presidente deputado Edilázio Júnior, para que a gente possa, chegando a este Plenário, dar os encaminhamentos necessários. É um projeto que já se tornou uma realidade em vários estados e que não vai criar nenhuma despesa nova para as concessionárias estaduais, tendo em vista que elas já emitem a conta de energia. O que elas apenas irão fazer é adequar à realidade desse deficiente visual, inserindo-o dentro de um contexto de igualdade, tendo em vista que ele é igual a todos nós que não temos nenhuma deficiência.

 Então era esse o pedido em torno do qual eu queria fazer o destaque. Também agradecer a atenção e o

apoio do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações do Consumo no Maranhão que tem feito um trabalho muito determinado e firme, sempre na defesa dos direitos sociais, dos direitos do consumidor. Muito obrigado, senhor presidente.

Imóveis para temporada

Em temporadas de inverno, alguns itens básicos também precisam ser verificados, como chuveiro e aquecimento interno. “Em locais muito frios, é importante ter um sistema de aquecimento de água eficiente. Chuveiro elétrico convencional, em muitos casos, não é suficiente. São detalhes que nem sempre são observados, mas que na hora fazem muita diferença”, explica o Ibedec.

Outro ponto que deve ter atenção, segundo ele, é a localização do imóvel. Locais aparentemente tranquilos podem ganhar vizinhos desagradáveis em determinadas épocas do ano. Verifique se não abrirá uma boate perto da casa, por exemplo. Mesmo que seja a uma certa distância do imóvel, um bar ou danceteria pode causar engarrafamentos na região. Além disso, certifique as condições da estrada para chegar ao local.

O Ibedec ressalta que buscar informações com vizinhos e comerciantes do entorno do imóvel é sempre uma boa opção. “É fundamental exigir um contrato de locação e ficar atento se ele reflete exatamente a transação que está sendo feita. Analise os itens que a casa possui e o estado de conservação. É muito importante descrever com detalhes desde a quantidade e também se está quebrado, para evitar prejuízos”, afirma.

Agência e imóvel devem ser pesquisados

O mês de julho é caracterizado por grandes movimentações turísticas, principalmente, em cidades turísticas, como Carolina, Barreirinhas, São Luís. Para o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), organizar férias não é fácil. Segundo ele, deve-se ter atenção redobrada para as propagandas com ofertas muito vantajosas, que muitas vezes escondem um serviço de qualidade duvidosa ou diverso do anunciado. Já em relação ao conforto e privacidade que o imóvel de temporada deva oferecer, sua contratação exige alguns cuidados, para que um período de lazer e descontração com a família ou amigos, não se torne um problema.

A sugestão de vários engenheiros que fazem avaliações de imóveis, é que se faça uma visita no local antes da hospedagem. “As fotos que se vê na internet podem mascarar uma série de problemas. O ideal é conhecer o imóvel pessoalmente ou pedir que alguma pessoa de confiança o faça, cercando-se de cuidados para ter certeza de que o imóvel alugado está de acordo com o que está sendo mostrado nas fotos”.

Ao tratar-se de pacotes turísticos, entre os cuidados, Tardin destacou que o consumidor deve exigir um contrato por escrito com o preço total da viagem, a companhia aérea ou rodoviária que fará o transporte, os hotéis especificados, o tipo de apartamento, os translados, refeições incluídas, pagamento de guias de turismo e passeios incluídos. 

Para não haver surpresas, o Ibedec sugeriu também que antes de fechar qualquer contrato o Procon deve ser consultado quanto a reclamações sobre a agência contratada. 

Prejuízo com aparelho danificado por queda de energia

Tive meu computador danificado por um pique de luz. Não acho justo arcar com este prejuízo. Posso responsabilizar a empresa fornecedora de energia?

R.

Pelas disposições contidas no artigo n° 159, do Código Civil, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano.E ainda, as disposições contidas na lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990 no seu artigo n° 14, estabelece que, o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 

Dispõe ainda o artigo 22 da mesma Lei que, os orgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes e seguros. O serviço é considerado defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais, o modo de seu fornecimento, o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam e a época em que foi fornecido. 

Deve o consumidor, nestes casos, com o intuito de provar o alegado, comunicar de imediato a concessionária sobre o ocorrido. Em não havendo solução, comunicar a agência Reguladora específica. Se estes procedimentos não derem certo, deverá o consumidor levar o aparelho para que sejam feitos três orçamentos em três assistências técnicas idôneas, juntamente com três laudos técnicos.

Comprovado que o problema do aparelho deveu-se por oscilação de energia elétrica, pode o consumidor pleitear na justiça os valores desembolsados no pagamento dos serviços realizados, bem como o ressarcimento dos valores pagos pelo consumidor a título de serviços contratados, os quais ficou impedido de utilizar devido aos danos causados ao computador, proporcional ao período que o equipamento permaneceu inoperante.  

Como evitar que as dívidas se tornem um tormento por abuso dos credores

Em tempos de maior comprometimento da renda familiar devido à inflação, o brasileiro tem que estar ainda mais atento aos seus direitos, principalmente se estiver endividado. Dever não é crime, e os credores precisam seguir as regras legais para efetivar a cobrança. Se as leis que protegem o consumidor forem desrespeitadas, ele poderá reivindicar na justiça indenizações materiais e de ordem moral.

A inadimplência do consumidor fechou abril em 7,5%, segundo os últimos dados do Banco Central (BC), que deve divulgar o índice de maio na próxima semana. É uma taxa considerada alta, na avaliação do analista da Confederação Nacional do Comércio (CNC) Fábio Bentes. “O nível confortável é 7%, e o teto, 7,3%. Qualquer coisa acima disso é preocupante”, avalia.

Diante desse quadro de alta inadimplência e comprometimento de mais de 20% da renda familiar com dívidas, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta que a maioria das pessoas desconhece os seus direitos, assim como muitas empresas desrespeitam as regras de cobrança, exageram nas multas e juros e fazem cortes na prestação de serviços sem cumprir prazos legais.

O corte de energia, por exemplo, precisa ser feito presencialmente por funcionário da concessionária. “Já houve caso em que a suspensão do serviço foi feita na residência de uma pessoa doente, ligada a aparelhos, que veio a falecer. Por isso, a necessidade de uma visita ao local, o que nem sempre é feito”, diz o Ibedec. Os consumidores inadimplentes com as empresas de fornecimento de água foram beneficiados com uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o qual determinou que contas antigas não são motivo suficiente para o corte, desde que as faturas posteriores estejam em dia. “Neste caso específico, a concessionária tem que cobrar judicialmente o débito, sem interromper o abastecimento”, explica o Ibedec.

Os casos mais emblemáticos de erros na condução de cobranças registrados pelo Instituto são relativos a instituições financeiras. Mais da metade são sobre cheque especial e cartão de crédito. Principalmente, os cartões de crédito de supermercados e lojas, que não respeitam o teto de juros e acabam aplicando taxas absurdas. “Algumas chegam a cobrar mais de 500%”, revela  o Instituto.

A servidora pública Regina Célia Fonteles Araújo, 45 anos, viveu essa experiência. “Os valores estavam aumentando de forma abusiva. Eram juros em cima de juros”, diz, afirmando que a taxa chegou a ficar em 549% ao ano. Regina usou os serviços do cartão Hipercard de 2002 a 2011. No ano passado, entrou na Justiça e ganhou a causa, ao apresentar faturas do período de cinco anos. “Verificaram que as taxas estavam muito além do normal”, conta Regina Célia, que conseguiu quitar os cerca de R$ 4 mil de débito, e ainda será restituída em R$ 11 mil que foram cobrados indevidamente.

Apesar da vitória judicial, a servidora agora lida com um novo obstáculo: há seis meses ela paga por dois computadores, quando na verdade só comprou um. “Ficou negociado que dividiria a compra em 10 vezes sem juros. Na fatura aparece a aquisição de duas máquinas, uma no valor de R$ 225 e outra de R$ 248”, conta ela, que se diz revoltada com a situação. “Acabo pagando, porque se não meu nome pode ficar sujo”, reclama. A inclusão do nome dos consumidores em cadastros restritivos de crédito, como SPC, Serasa e Cadin, também tem regras, como notificação prévia do cliente, por escrito e com comprovação de entrega, pelo menos 10 dias antes da inserção (veja quadro).

Líder em reclamação

A coordenadora institucional da associação de consumidores Proteste, Maria Inês Dolci, revela que 45% das famílias brasileiras têm, pelo menos, três dívidas ativas. “As classes C e D, que estão entrando no mercado, querem pagar suas dívidas e, muitas vezes, pegam novos empréstimos para pagar os anteriores e isso vira uma bola de neve”, alerta. Crédito consignado e financiamentos em bancos são as principais reclamações na Proteste.

Maria Inês destaca que as instituições criam entraves e dificuldades para fazer a portabilidade da dívida, que é um direito assegurado ao inadimplente. “Ainda temos que lutar por mais transparência do setor bancário. Só o ramo de telefonia consegue ser mais questionado do que essas instituições, liderando o ranking das insatisfações”, diz a coordenadora da Proteste.

Justamente uma operadora de telefonia prejudicou as finanças de Leonardo Lourenço, 47 anos. Conforme ele, após retornar de viagem para os Estados Unidos, deparou-se com uma conta de R$ 8 mil por serviços não utilizados devido a uma falha no sistema da empresa Claro. “Meu nome foi parar no Serasa e não consegui crédito para investimentonos meus negócios.

Falta transparência

O presidente do Instituto de Defesa do Consumidor Bancário (IBDconB), Luciano Duarte Peres, diz que o volume de clientes de bancos que reclama não chega a 1% do total. No entanto, mais de 60% dos que levam adiante uma reclamação logram êxito. “As instituições apostam nisso e obrigam vendas casadas, cobram juros exorbitantes. Falta transparência no setor”, salienta. Ele sugere que os consumidores utilizem serviços disponíveis no Banco Central antes de fazerem empréstimos. No site www.bcb.gov.br, existem ferramentas que permitem a comparação dos juros praticados no mercado e que tambem mostram quais são os bancos que cobram as taxas mais altas. “Dinheiro é um produto como outro qualquer que está à venda. É preciso procurar o que custa mais barato”, resume.