Matéria especial do STJ aborda o contrato de gaveta na compra de imóvel

O dado revela o uso indiscriminado desta modalidade de acordo intitulada "contrato de gaveta": segundo a Corte, 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento. Acerca do tema, veja material especial divulgada no site do STJ:

Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria

Comprar imóvel com "contrato de gaveta" não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A CEF considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da lei 8.004/90, alterada pela lei 10.150/00, o mutuário do SFH - Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o STJ tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da 1ª turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no STF.

No julgamento do REsp 61.619, a 4ª turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS  - Fundo de Compensação de Variações Salariais não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).

Seguro habitacional

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a 3ª turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as turmas que compõem a 2ª seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Brasil terá cartilhas de direito do consumidor para turistas durante a Copa do Mundo

Os turistas que desembarcarem nos aeroportos brasileiros para a Copa do Mundo terão acesso a uma cartilha sobre os direitos do consumidor no país. A publicação terá informações em português, inglês e espanhol e ajudará o turista a se proteger, por exemplo, de preços abusivos cobrados durante o evento.

A cartilha é fruto de um acordo de cooperação técnica firmado na terça-feira, 4 de fevereiro, em Brasília, entre o Instituto Brasileiro de Turismo (Embratur) e a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça.

Segundo o presidente da Embratur, Flávio Dino, a cartilha servirá para que, ao chegar ao Brasil, o turista estrangeiro saiba quais são os seus direitos. “A cartilha é um instrumento de informação, porque ninguém pode exercer seus direitos sem antes conhecê-los. Vamos receber pessoas que estarão em um país totalmente estranho a elas, que não têm nenhuma referência do Brasil.”

Além da cartilha, que também será distribuída em outros países, a cooperação entre as duas entidades compreenderá o acompanhamento dos preços cobrados nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo. Em todas elas, a Embratur terá representantes que trabalharão em parceria com os órgãos locais de defesa do consumidor.

Para a titular da Senacon, Juliana Pereira, o tema deve ser acompanhado de perto pelas duas entidades. “Se determinado setor sobe os preços, isso afeta a imagem do Brasil lá fora. Por isso, a Embratur tem todo interesse de acompanhar esse efeito. E, para nós, é uma questão interna, porque, se o preço aumenta absurdamente, o consumidor brasileiro também é penalizado”, disse a secretária.

O acordo assinado hoje também prevê a realização de um seminário internacional sobre proteção do consumidor turista, em março. O objetivo é debater a proposta brasileira de tratamento único para turistas consumidores no mundo. Posteriormente, a proposta deverá ser levada à Conferência Internacional de Direito Privado da Haia.

Fonte: Diário Comércio Indústria e Serviços (DCI)

Anatel lança Portal do Consumidor com a promessa de agilizar atendimento

A Anatel lançou no último dia 31 um novo site exclusivo para ajudar consumidores a resolver problemas com operadoras de serviços de telecomunicações. Com interface amigável, o site pretende encurtar a distância entre operadora e consumidor. 

Há anos as operadoras de serviços de telecomunicações ocupam o topo do ranking do Procon, sendo o principal motivo de reclamação a cobrança indevida de valores, divergentes do contrato celebrado na ocasião da contratação do serviço. Outra reclamação recorrente é a má qualidade do serviço, tanto de voz quanto de dados. Ligações que caem constantemente e lentidão no tráfego de dados são razões frequentes para a falta de efetividade do serviço das operadoras móveis. 

Quanto às empresas de telefonia fixa e prestadoras do Serviço de Comunicação Multimídia, as reclamações são as mesmas, principalmente após a Anatel haver permitido a diminuição da velocidade após o esgotamento da capacidade do plano. 

Se a internet dos planos residenciais não fosse compartilhada, tal medida até seria justa, mas como a internet é compartilhada e as operadoras são efetivamente obrigadas a entregar somente 30% da banda contratada, a medida somente beneficia as prestadoras, deixando o consumidor duplamente prejudicado – por receber somente uma fração do que paga e ainda por cima ter seu direito legalmente prejudicado no acesso ao serviço que contratou. 

O portal de reclamações traz ainda uma novidade interessante: uma página onde é possível verificar se as operadoras estão cumprindo as metas de investimentos exigidas pela Anatel. Dessa forma, o consumidor pode ajudar a Anatel na tarefa de cobrar medidas efetivas para a solução de problemas. Quem sabe seja o primeiro passo para a Anatel publicar um cadastro de operadoras ficha limpa? Somente no ano de 2013 houve 3,1 milhões de consumidores utilizando o serviço de reclamação na Anatel. 

Pelo novo site, o consumidor poderá fazer reclamações online de qualquer dispositivo com acesso à internet, como smartphones, tablets e computadores em geral. Para o futuro, a Anatel estuda implantar o serviço de chat, para dinamizar mais ainda o atendimento. 

CAMINHO LONGO

O consumidor brasileiro de um modo geral ainda tem um longo caminho a ser percorrido em busca de uma relação na qual o respeito aos direitos básicos (usufruir pelo que paga) seja de fato uma obrigação por parte das prestadoras de serviço de telecomunicações no Brasil. Cabe a nós enquanto sociedade civil, observados os limites da lei, exigir pelos canais disponibilizados pelo Estado Brasileiro por meio de suas instituições, o que é nosso por direito. 

Penso que com mais transparência e informações ao consumidor estaremos mais aptos a tomar decisões mais seguras, inclusive quando a melhor opção for a portabilidade para outra concessionária de telecomunicações. Quanto mais o consumidor estiver apto a realizar escolhas baseadas em informações tangíveis, maior será sua capacidade de decidir. Em outras palavras, para melhorar o serviço de telefonia no Brasil precisamos de instituições governamentais mais rígidas, consumidores mais atentos e empresas de telecomunicações mais preocupadas com a qualidade efetiva do serviço.

Fonte: Canaltech

QUEDAS DE ENERGIA OU APAGÕES: É POSSÍVEL SOLICITAR RESSARCIMENTO DOS DANOS CAUSADOS?

Infelizmente, é comum a queda de energia em determinados períodos ou até apagões por um longo tempo em regiões ou bairros.

Essa semana tivemos exemplos de quedas de energia não só em nosso Estado, mas em toda região centro oeste, sudeste e sul, o que trouxe grandes prejuízos à população e aos nossos consumidores.

Mas quando isso acontece, a maioria dos consumidores não sabe a quem recorrer ou se pergunta se teria ou não direito de pleitear indenizações pela falta de energia.

Pois bem. A distribuição de energia é um serviço público explorado pelas concessionárias, e, em nosso estado, é explorado pela CELG, que deve ter como meta, um serviço contínuo, universal e eficaz. Se um destes requisitos é descumprido, deve o consumidor ser indenizado pelos danos causados.

A Aneel é o órgão estatal que regula o setor e já editou norma no sentido de que as empresas devem devolver, em forma de desconto no mês seguinte, o tempo que deixaram de fornecer energia para determinada região. 

Além desta compensação, os consumidores que tenham outros prejuízos também podem pedir indenização. Quem perdeu, por exemplo, o conteúdo de sua geladeira que descongelou, deve ser reparado.

O mesmo vale para os aparelhos queimados durante os “piques” de energia. Muitas vezes, quando a energia volta, repentinamente, e com tensão maior que a normal, os aparelhos eletroeletrônicos são danificados. Os comerciantes, que mantém produtos refrigerados ou congelados e perderam seus produtos, além de todos aqueles que dependem de energia elétrica para funcionar, e não puderem atender sua clientela, também podem obter indenização na Justiça.

Como podemos verificar, todos têm o direito de ser indenizados pela má prestação de serviço, mas como o consumidor deve proceder?

Para ter direito à indenização, o consumidor deve fazer um inventário das perdas e providenciar um Boletim de Ocorrência na delegacia. Além disto, ele deve tirar fotos ou filmagens dos danos, juntar notas fiscais de compra dos produtos, além dos recortes de jornais que comprovem a ocorrência do “apagão”. Caso a concessionária se recuse a fazer os reparos ou pagar indenizações, de forma administrativa, o consumidor deve acionar a empresa na Justiça, podendo valer-se dos Juizados Especiais, nas causas de até 40 salários mínimos, e que não exijam prova pericial; ou da Justiça Comum, nos demais casos.

Portanto, caro consumidor, caso tenha sido lesado, procure os seus direitos.

Anvisa determina novas regras para rótulos de alimentos no Brasil

A Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) determinou novas regras para os  rótulos de alimentos com informações nutricionais como “light”, “rico em”, “fonte de” e “não contém”. O objetivo da mudança é ajudar o consumidor a entender essas e outras expressões, por isso, a parte do rótulo que traz as informações nutricionais está com a letra pouco maior, para melhorar a visualização, e tem informações mais detalhadas e evitar enganos.

Um exemplo dessa alteração é a especificação dos produtos light. A partir de agora para ter a informação “valor energético baixo” o produto deverá ter, no máximo, 40 calorias. Os alimentos classificados como  light deverão ter redução de no mínimo 25% em algum nutriente como gordura, açúcar, sódio ou colesterol. Além disso, deve apresentar redução nutricional em comparação com a versão convencional.

Para quem faz uma dieta rica em proteína também tem  uma nova diretriz: quando o rótulo informar ‘alto conteúdo de proteínas’, o produto deverá ter, no mínimo, de 12 gramas de proteína a cada 100 gramas e quantidades específicas de aminoácidos importantes para a nutrição.

A nova regulamentação criou critérios mais rígidos para as alegações nutricionais como “sem adição de sal”, “não contém gorduras trans” e “fonte de” ou “alto conteúdo de” ácidos graxos ômega 3, 6 e 9, além de alterar a base para o cálculo das informações  nutricionais. O cálculo antigo previa que os critérios para uso das alegações nutricionais fosse feito com base em 100g ou ml do alimento, com a nova orientação a base, na maioria dos produtos alimentícios , será calculada com considerando a porção do alimento.

O novo rótulo é obrigatório para os alimentos fabricados a partir de 1º de janeiro. Essa medida visa que as informações exigidas no Brasil sigam o mesmo padrão dos outros países do Mercosul, para facilitar a importação e exportação dos produtos alimentícios. Entretanto, os produtos fabricados antes do prazo fornecido podem ser comercializados até o fim do seu prazo de validade.

Fonte: Portal do Consumidor

Vai à Copa do Mundo? Conheça seus direitos na hora da compra e de usar a passagem aérea

Com a aproximação da Copa do Mundo, as empresas aéreas foram autorizadas pela Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) a ampliar a malha aérea brasileira uma semana antes do início dos jogos e uma semana depois do término para atender a demanda dos torcedores. Espera-se um alto movimento nos aeroportos nesse período e quem vai viajar para assistir os jogos deve ficar atento aos seus direitos. Confira aqui algumas dicas. 

Antes de comprar uma passagem de avião, faça uma pesquisa de preços,  a diferença entre uma companhia e outra pode ser grande. Outra dica é tentar comprar a passagem o quanto antes para pagar mais barato, já que na época dos jogos os preços vão estar altíssimos. Mas na hora de comprá-las o consumidor deve ficar atento, pois a passagem aérea é um contrato que estipula as obrigações e deveres da companhia e do passageiro. Dessa forma, leia atentamente todas as instruções e verifique a data, a hora, se há escalas, números de voo, origem e destino do voo,  se a tarifa é promocional ou não e quais as suas restrições antes de fechar a compra.

Quando o consumidor faz qualquer alteração na compra do bilhete, seja do dia, do horário ou até mesmo de nome e sobrenome, as companhias aéreas costumam cobrar multas. Se ainda houver alguma dúvida sobre os horários dos jogos, a opção é pagar 15% a mais do valor cheio do bilhete para que, caso aconteça, a mudança de horário seja permitida.

Check-in e bagagens

Esse é o momento em que a sua passagem é emitida e a sua bagagem despachada.  O check-in pode ser feito via internet ou no aeroporto. Se você não tiver bagagens para despachar,  o ideal é fazer esse procedimento online, pois evita perda de tempo  em filas.

Ao despachar sua malas a empresa aérea torna-se responsável por elas  e deve indenizá-lo em caso de extravio ou danos. È recomendável  que objetos de valores sejam levados na bagagem de mão, mas, se houver necessidade, de colocá-los na bagagem a ser despachada  você pode declarar  o valor dos bens transportados ainda no check-in. Para isso, peça o formulário à empresa aérea, que se responsabilizará pelos bens declarados mediante taxa a ser cobrada no ato de confirmação dos bens. Consulte os valores com a companhia aérea.

Caso a sua bagagem seja extraviada, registre imediatamente a ocorrência no balcão da companhia aérea no aeroporto. A empresa tem até 30 dias para resolver o problema do extravio. Após esse período, a empresa deverá indenizar o usuário.

Quando a bagagem é localizada, a companhia deve restituí-la ao passageiro, em seu local de origem, no endereço fornecido pelo usuário.

E se o passageiro perder o voo?

Perda de voo não é sinônimo de prejuízo total. De acordo com a portaria da ANAC a passagens aéreas são validas por 12 meses, a partir da data em que ela foi emitida. O Consumidor que não conseguir embarcar, não perde a passagem, o bilhete pode ser utilizado em outra data, mediante o pagamento de uma taxa estabelecida pela companhia aérea.

Algumas empresas, além da multa, cobram taxas de remarcação e a diferença entre o valor do voo cancelado e o do novo voo, o que encarece mais ainda a passagem. A cobrança destas taxas extras cobradas são abusivas e fere o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Atraso de voo

Se acontecer do seu voo atrasar, procure o responsável pela aviação civil dentro do aeroporto ou o balcão de embarque da companhia para tentar solucionar o problema. No caso de voos atrasados as companhias aéreas que atrasarem a viagem por mais de uma hora, são obrigadas a oferecer aos passageiros comunicação gratuita por Internet ou telefone. Em caso de atrasos superiores há duas horas, as empresas tem que oferecer alimentação e superior a quadro horas, hospedagem e transporte para o hotel ou reacomodar os passageiros em outros voos, ou reembolsar o valor integral da passagem.

Para outras dúvidas, acesso o guia de passageiros da Anac. Acesse aqui. Caso o problema não seja possível  solucionar seu problema  no local, o consumidor pode procurar o Porcon mais perto da sua residência e/ou o Poder Judiciário. 

Texto divulgado pelo Portal do Consumidor

Como planejar as despesas em moeda estrangeira depois da alta do IOF

Conhecido vilão dos orçamentos pessoais e familiares, o cartão de crédito pode ter finalmente conquistado um espaço interessante para o consumidor. Com as mudanças no Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) nos gastos em moeda estrangeira, o meio de pagamento pode se tornar uma boa opção para quem tem um cartão internacional.

Com a taxa de 6,38% cobrada sobre qualquer operação em moeda estrangeira com cartão (de crédito e débito), o consumidor terá de observar outras vantagens para escolher a melhor forma de levar dinheiro para viagens no exterior. Se antes a estratégia era buscar a melhor cotação, agora o que deve definir a estratégia são os benefícios agregados a cada modalidade.

Esta é a dica de Reinaldo Domingos, educador financeiro da DSOP, que de saída já alerta que o dinheiro em espécie deve ser evitado. “É o risco mais caro que existe no mercado hoje. O ideal é levar o mínimo possível, apenas para gastos trocados, em situações em que não cabe o cartão”, explica. Sobram então algumas opções de plástico – o pré-pago, o crédito e a função débito da conta corrente. Para o especialista, é aí que o cartão de crédito ganha espaço. Com o mesmo custo de operação, o acúmulo de milhas e o pagamento postergado do imposto tornam a opção bastante atrativa.

Se para você o cartão de crédito é sinônimo de descontrole financeiro, fica o alerta. Reduza o limite de compras estrangeiras do seu cartão de crédito ao valor que você já tem guardado para gastar na viagem. “É uma forma de imitar um pré-pago usando os benefícios de milhagem por exemplo”, diz Domingos. “Uma viagem envolve muitas emoções, então a gente entra naquelas de pensar ‘não sei quando vou voltar, então compro e gasto agora, depois me viro para pagar’, mesmo quando não há condições para isso. A redução do limite é uma arma contra esse impulso.”

A propósito, esse tipo de estratégia pode até ajudar a ganhar um trocado mesmo enquanto gasta. Parece controverso, mas é simples. Em vez de pagar o IOF na aquisição do câmbio, ao usar o crédito você adia por mais um mês o pagamento do imposto – tempo esse em que sua reserva financeira pode estar rendendo em alguma aplicação. O ganho é pequeno, se o dólar cair até o fechamento da fatura, o resultado da estratégia será ainda melhor.

RISCO

Embora seja animadora, a estratégia também tem uma parcela de risco que merece toda a sua atenção. Esse caminho só é seguro quando as oscilações cambiais são curtas, ou seja, quando o preço do dólar está mais ou menos estável. Como o câmbio das operações é o do fechamento da fatura, o excesso de volatilidade no preço da moeda pode levar todo o exercício por água abaixo.

Em casos de alta volatilidade ou tendência de alta do dólar, Domingos explica que a “situação se inverte”. “Compre aqui, pague aqui, tudo antes de sair para a viagem”, afirma. Mas e se as férias forem mais longas e trajetória do dólar começar a oscilar ou dar sinais de alta durante a viagem? Nesse caso a estratégia de não por todos os ovos na mesma cesta dá uma margem adicional de segurança. Você pode deixar uma parte menor do seu dinheiro no pré-pago e passar a utilizá-lo na rotina caso o cenário fique muito instável.

Confira a matéria na integra no site do Portal IG.

Fonte: IG